Gestoras de Sociedades

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VII) ASPECTOS SOCIETARIOS, REGISTRALES, E IMPOSITIVOS EN LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES POR SOCIEDADES.-

Inicio

 

 

 (Para el desarrollo de este rubro, agradecemos especialmente el asesoramiento y colaboración de varios colegas contadores y también notarios, especializados en temas tributarios).-

 

 

¿Qué aspectos societarios, registrales e impositivos tengo que tener en cuenta, si con motivo de la constitución, reforma, o disolución que tengo que formalizar, se encuentra involucrada la transferencia de inmuebles en Capital Federal o Provincia de Buenos Aires?: Esta consulta tiene varias posibilidades a desarrollar, por lo cual lo separamos en diferentes puntos:

 

 

 

1) COMPRA DE UN INMUEBLE POR LA SA o SRL RECIENTEMENTE CONSTITUIDA:

 

- Si hubiera mucha urgencia para formalizar la compra del inmueble, primero se constituye la sociedad, se ingresa al Registro de Comercio, y se entrega una fotocopia autenticada con constancia de ingreso y número de trámite.- Con la misma se puede otorgar la compra del inmueble adquiriendo el socio “en gestión de negocios, por cuenta y orden, para y con dinero de la sociedad XX, ingresada a la IGJ con fecha XX bajo el número XX” (que son los requerimientos del Registro de la Propiedad para la compra de una sociedad en formación).- Posteriormente, la sociedad, una vez inscripta y con CUIT, firma la escritura de aceptación de la compra, y se presenta todo a inscribir al Registro de la Propiedad Inmueble.-

 

- Si no hubiera tanta urgencia para formalizar la compra del inmueble, una vez constituida e inscripta la sociedad, con CUIT, y con libros rubricados, se formaliza un acta de directorio (aunque sea unipersonal), que aprueba la compra, se ingresan contablemente los importes en pesos o dólares a la sociedad por parte de los socios, firmando el convenio de aportes irrevocables para futuros aumentos de capital (que exige la IGJ), y con dichos importes el Presidente formaliza la escritura pública de compra del inmueble.- Luego, dentro de los siguientes 180 días, se tiene que formalizar una asamblea de accionistas que capitalice los aportes, y reforme el estatuto por aumento de capital, inscribiendo la reforma en el Registro de Comercio.-

 

- La normativa impositiva aplicable a esta compra sería la siguiente, (especialmente teniendo en cuenta el control que está haciendo actualmente la AFIP a las transacciones inmobiliarias en la etapa de publicaciones que hacen las inmobiliarias): Impuesto de sellos de Capital Federal: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR), el que fuere mayor.- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valuación fiscal impuesto al acto, el que fuere mayor.- Para el vendedor del inmueble: Si es persona física, por Impuesto a la Transferencia de inmuebles, el 1,5 % sobre el precio, salvo que tramite el certificado de no retención por bien de reemplazo de vivienda (Res. Gral. Afip 2141/06).- Si es sociedad, por Impuesto a las Ganancias, el 3 % sobre el precio o valuación fiscal, el que fuere mayor, salvo que tramite el certificado de no retención por venta y reemplazo por ser el inmueble un bien de uso con más de 2 años en el patrimonio (Res. Gral. Afip 2139 y 2140 del 2006).- Si la valuación fiscal del inmueble es mayor a $ 160.000.-, se debe presentar el Certificado de bienes registrables, formulario 381 nuevo modelo (Res. Gral. Afip 3646/93).- Si la compraventa es mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes).- Si la compraventa es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de la UIF (Unidad de Información Financiera), la sociedad compradora deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Si la compraventa es mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).-

 

 

 

 

 

2) SI EL INMUEBLE ES DE UNO DE LOS SOCIOS Y LO APORTA A LA SOCIEDAD:

 

En este caso, se puede aportar directamente en la constitución social, pero se desaconseja dicho procedimiento, ya que ello implica que se atrase la inscripción registral societaria, ya que tramita al mismo tiempo que la inscripción registral inmobiliaria, con inscripción preventiva a nombre de la sociedad en formación.-

 

En cambio, si se opta por constituir primero la sociedad con capital mínimo en dinero efectivo, inscribirla, obtener el CUIT y rubricar los libros, el aporte del inmueble implica entonces un aumento de capital.- En dicho caso el procedimiento es el siguiente:

 

Acta de directorio que convoca a la asamblea.-

Acta de asamblea unánime que aprueba el aumento de capital, totalmente suscripto e integrado mediante el aporte del inmueble, la emisión de las acciones que se entregan al aportante, y la reforma del estatuto por el aumento.- Los restantes socios deberán renunciar al derecho de preferencia, pero hay que tener en cuenta que por el aumento no quede uno de los socios con más del 90 % del capital, ya que la IGJ podría frenar el trámite de inscripción, requiriendo que se recomponga la “pluralidad sustancial” de socios.-

Escritura pública que protocoliza la asamblea, y a continuación y en cumplimiento de la misma, formaliza la transferencia de dominio.- De dicha escritura pública se sacan 2 primeros testimonios o primeras copias, una como reforma de estatuto que se inscribe en el Registro de Comercio, y la otra como título de propiedad por la transferencia de dominio, que se inscribe en el Registro de la Propiedad.-

 

VALOR DE APORTE del inmueble que controla la IGJ: Un tema muy importante en esta transferencia a la sociedad, es el control de la IGJ en el que verifica que el inmueble aportado no esté “sobrevaluado”, a cuyo fin solicita una valuación pericial: (Si se aporta por la valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR) / valuación fiscal impuesto al acto, para Sellos, que emite la Dirección de Rentas de Capital o de Provincia, dicho organismo es el “perito”, pero si se aporta por mayor valor a dicha valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR) / valuación fiscal impuesto al acto, la IGJ requiere una valuación por perito profesional universitario con firma legalizada por el Colegio pertinente (arquitecto o ingeniero, no admitiendo actualmente tasación por inmobiliaria, corredor inmobiliario o martillero público).-

 

La normativa impositiva aplicable a esta transferencia de dominio a título de aporte societario en la constitución o reforma de capital, sería la siguiente: Impuesto de sellos de Capital Federal: 3,6 % sobre el precio (=valor en que se aporta) o valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR), el que sea mayor.- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: Está EXENTO de sellos el aporte tanto si se aporta en la constitución como en la reforma por aumento.- Para el socio o tercero que aporta el inmueble: Si es persona física, por Impuesto a la Transferencia de inmuebles, el 1,5 % sobre el precio.- Si es sociedad, por Impuesto a las Ganancias, el 3 % sobre el precio o valuación fiscal, el que fuere mayor.- (En este caso, en la anterior Res. Gral. DGI 3026/89, arts. 11 y 12, el notario podía no actuar como agente de retención por no haber venta en dinero, ya que se transmite una cosa (inmueble), contra otra cosa (acciones).- Pero en la Res. Gral. Afip 2139 y 2140 del 2006), se menciona igualmente la no retención del notario, pero a continuación se menciona la posterior “autoretención” por la sociedad transmitente, por lo que se deberá merituar la conveniencia de la retención original por el notario).- Si la valuación fiscal del inmueble es mayor a $ 160.000.-, se debe presentar el Certificado de bienes registrables, formulario 381 nuevo modelo (Res. Gral. Afip 3646/93).- Si la transferencia dominial es por valor mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes.- Si la transferencia dominial es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de laUIF (Unidad de Información Financiera), la sociedad que lo recibe deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Tener en cuenta que en este caso, no hay pago en dinero, ya que la sociedad entrega como contraprestación del inmueble, las acciones que emite por el aumento de capital.- Si la transferencia es por valor mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).-

 

 

 

 

 

3) TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE DE LA SA o SRL A UNO, VARIOS O TODOS LOS SOCIOS:

 

Si la SA o SRL inscripta, con libros rubricados, y con CUIT, tiene un inmueble que quieren transferirlo a uno, varios o todos los socios, habría varias posibilidades:

 

 

a) TRANSFERENCIA A TITULO DE VENTA:

 

La primera posibilidad es la VENTA del inmueble al o los socios (igual que una venta a terceros).- Tener en cuenta que si el socio es además administrador (director en la SA o Gerente en la SRL), el art. 271 de la Ley 19.550 establece que el valor de transferencia debería ser el de plaza, y debería estar aprobado por Síndico, o directorio, o eventualmente asamblea.-

 

La normativa impositiva aplicable a esta transferencia a título de venta sería la siguiente: Impuesto de sellos de Capital Federal: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR), el que sea mayor (salvo que el comprador lo destine a su vivienda y única propiedad, y declare no tener otro inmueble a su nombre en Capital Federal).- En dicho caso la venta está EXENTA hasta un precio de $ 360.000.-, y por el excedente, tributa el 3,6 %).- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valuación fiscal impuesto al acto, el que fuere mayor.- Impuesto a las Ganancias, se retiene el 3 % sobre el precio o valuación fiscal, el que fuere mayor, salvo que tramite el certificado de no retención por venta y reemplazo por ser el inmueble un bien de uso con más de 2 años en el patrimonio (Res. Gral. Afip 2139 y 2140/2006).- Si la valuación fiscal del inmueble es mayor a $ 160.000.-, debe presentar el Certificado de bienes registrables, formulario 381 nuevo modelo (Res. Gral. Afip 3646/93).- Si la compraventa es mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes).- Si la compraventa es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de la UIF (Unidad de Información Financiera), la parte compradora deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Si la compraventa es mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).-

 

 

b) TRANSFERENCIA A TITULO DE REDUCCION DE CAPITAL:

 

La segunda posibilidad es la TRANSFERENCIA del inmueble al o los socios a título de REDUCCION del CAPITAL SOCIAL.- Aquí habría que contar con un Balance especial de reducción de capital (la ley de Sociedades no establece fecha máxima del mismo, por lo que se sugeriría que se tome normalmente el máximo de plazo de 4 meses como los balances de ejercicio), acta de directorio de convocatoria a asamblea extraordinaria, y acta de asamblea extraordinaria unánime que apruebe la reducción del capital, el rescate de todas o parte de las acciones de uno o varios accionistas, su anulación, y el pago de su haber social mediante la transferencia de dominio del inmueble.- Tener en cuenta que previo a la reducción debería formalizarse el aumento de capital por capitalización de la cuenta “ajuste de capital” y de “aportes irrevocables” si existieran.- Luego se publican avisos por 3 días en el Boletín Oficial de Capital Federal y en otro diario de gran circulación en el país, llamando a terceros a oponerse a la reducción de capital.- Vencidos los plazos legales, se firma la escritura pública que protocoliza la asamblea y en la misma escritura, se puede formalizar también la transferencia de dominio a título de adjudicación por la reducción de capital.- De dicha escritura pública se sacan dos primeros testimonios o primeras copias: Una como reforma de estatuto se inscribe en el Registro de Comercio, y la otra como título o transferencia de dominio se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

 

La normativa impositiva aplicable a esta transferencia a título de reducción de capital sería la siguiente: Impuesto de sellos de Capital Federal: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR), el que fuere mayor (salvo que el que recibe el inmueble lo destine a su vivienda y única propiedad, y declare no tener otro inmueble a su nombre en Capital Federal).- En dicho caso la transferencia está EXENTA hasta un precio (=valor de adjudicación) de $ 360.000.-, y por el excedente, tributa el 3,6 %).- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valuación fiscal impuesto al acto, el que fuere mayor.- Impuesto a las Ganancias, se retiene el 3 % sobre el precio que es el valor de adjudicación, o valuación fiscal, el que fuere mayor.- (En este caso, en la anterior Res. Gral. DGI 3026/89, arts. 11 y 12, el notario podía no actuar como agente de retención por no haber venta en dinero, ya que se transmite una cosa (inmueble), contra otra cosa (acciones).- Pero en la Res. Gral. Afip 2139 y 2140 del 2006), se menciona igualmente la no retención del notario, pero a continuación se menciona la posterior “autoretención” por la sociedad transmitente, por lo que se deberá merituar la conveniencia de la retención original por el notario).- Aquí el tema más IMPORTANTE es elVALOR DE ADJUDICACION que establece el art. 71 del Decreto Reglamentario del Impuesto a las Ganancias, referente a las transferencias por reducción de capital o por disolución social, que consiste en el VALOR DE PLAZA, y no el valor de balance del inmueble.- Si la valuación fiscal del inmueble es mayor a $ 160.000.-, debe presentar el Certificado de bienes registrables, formulario 381 nuevo modelo (Res. Gral. 3646/93).- Si la transferencia es por valor mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes.- Si la transferencia es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de la UIF (Unidad de Información Financiera), la parte que recibe el inmueble deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Tener en cuenta que en este caso, no hay pago en dinero, ya que el socio entrega como contraprestación del inmueble, las acciones que tenía en la sociedad.- Si la transferencia es por valor mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).- Y justamente como el accionista entrega sus acciones como contraprestación de los bienes sociales que se le adjudican, es una transferencia onerosa de acciones que desde el 23 de Septiembre de 2013 se encuentra gravada con impuesto a las ganancias, en la alícuota del 15 %.- Los asesores impositivos del Colegio de Escribanos informan que consideran aplicable una Resolución de hace años de la Afip que establece una retención como pago a cuenta, del 1,5 % sobre el valor de transferencia.-

 

 

 

 

 c) TRANSFERENCIA A TITULO DE ADJUDICACION POR DISOLUCION Y LIQUIDACION:

 

La tercera posibilidad es la TRANSFERENCIA del inmueble al o los socios a título de ADJUDICACION por DISOLUCION Y LIQUIDACION SOCIAL.- El proceso liquidatorio es el siguente:

1.      Acta de directorio de convocatoria a asamblea extraordinaria.-

2.      Acta de asamblea extraordinaria unánime que resuelve DISOLVER en forma anticipada la sociedad, y nombrar LIQUIDADOR, con aceptación del cargo.-

3.      Escritura que protocoliza la asamblea, publica por 1 día en Boletín Oficial, y se inscribe en el Registro de Comercio.- (Para esta inscripción, la IGJ no pide balance de liquidación, ni tasas al día, ni balances al día).-

4.      Proceso de liquidación por el Liquidador: Realiza el activo y cancela el pasivo.-

5.      Balance de liquidación y proyecto de distribución del remanente de los bienes (aquí está el INMUEBLE) entre todos los socios en proporción a sus tenencias.-

6.      Acta del liquidador de convocatoria a asamblea extraordinaria.-

7.      Acta de asamblea unánime que aprueba el balance de liquidación, y transcribe y aprueba el proyecto de distribución, nombra el Depositario de los libros y documentación social, con aceptación del cargo y domicilio especial en Capital Federal, y se hace el cierre contable de todos los libros rubricados (comerciales y laborales).-

8.      En esta etapa, en cumplimiento del proyecto de distribución, si hubiere automotores, se firman en esta etapa los formularios 08 de transferencia a favor de los socios, y con respecto al INMUEBLE, se firma la escritura pública traslativa de dominio a título de adjudicación por disolución social, a favor de los socios, y se inscribe en el Registro de la Propiedad pertinente.-

9.      Con posterioridad, se otorga la escritura que protocoliza la asamblea, y se presenta al Registro de Comercio junto al balance de liquidación, dictamen de precalificación de Contador, constancia de estar al día en el pago de las tasas anuales y en la presentación de los balances anuales a la IGJ, constancia del cierre contable de todos los libros comerciales y laborales (fotocopias autenticadas de la última hoja de cada libro rubricado), constancia de haber presentado la solicitud de baja en Ingresos Brutos, y certificado de inexistencia de inhibiciones por la sociedad expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital, y también de la o las Provincias donde la sociedad hubiera tenido establecimiento o actuado.- Con dicha documentación, la IGJ procede a cancelar la inscripción de la sociedad en el Registro de Comercio.-

10.  Por último, la presentación y baja de la CUIT ante la Afip.-

 

 

La normativa impositiva aplicable a esta transferencia a título de adjudicación por disolución y liquidación, es similar a la anterior por reducción de capital: Impuesto de sellos de Capital Federal: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR), el que fuere mayor (salvo que el que recibe el inmueble lo destine a su vivienda y única propiedad, y declare no tener otro inmueble a su nombre en Capital Federal).- En dicho caso la transferencia está EXENTA hasta un precio (=valor de adjudicación) de $ 360.000.-, y por el excedente, tributa el 3,6 %).- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valuación fiscal impuesto al acto, el que fuere mayor.- Impuesto a las Ganancias, se retiene el 3 % sobre el precio que es el valor de adjudicación, o valuación fiscal, el que fuere mayor.- (En este caso, en la anterior Res. Gral. DGI 3026/89, arts. 11 y 12, el notario podía no actuar como agente de retención por no haber venta en dinero, ya que se transmite una cosa (inmueble), contra otra cosa (acciones).- Pero en la Res. Gral. Afip 2139 y 2140 del 2006), se menciona igualmente la no retención del notario, pero a continuación se menciona la posterior “autoretención” por la sociedad transmitente, por lo que se deberá merituar la conveniencia de la retención original por el notario).- Aquí el tema más IMPORTANTE es el VALOR DE ADJUDICACION que establece el art. 71 del Decreto Reglamentario del Impuesto a las Ganancias, referente a las transferencias por reducción de capital o por disolución social, que consiste en el VALOR DE PLAZA, y no el valor de balance del inmueble.- Si la valuación fiscal del inmueble es mayor a $ 160.000.-, debe presentar el Certificado de bienes registrables, formulario 381 nuevo modelo (Res. Gral. 3646/93).- Si la transferencia es por valor mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes.- Si la transferencia es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de la UIF (Unidad de Información Financiera), la parte que recibe el inmueble deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Tener en cuenta que en este caso, no hay pago en dinero, ya que el socio entrega como contraprestación del inmueble, las acciones que tenía en la sociedad.- Si la transferencia es por valor mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).-  Y justamente como el accionista entrega sus acciones como contraprestación de los bienes sociales que se le adjudican, es una transferencia onerosa de acciones que desde el 23 de Septiembre de 2013 se encuentra gravada con impuesto a las ganancias, en la alícuota del 15 %.- Los asesores impositivos del Colegio de Escribanos informan que consideran aplicable una Resolución de hace años de la Afip que establece una retención como pago a cuenta, del 1,5 % sobre el valor de transferencia.-

 

 

 

 

 

d) TRANSFERENCIA A TITULO DE ESCISION:

 

La cuarta posibilidad es la TRANSFERENCIA del inmueble al o los socios a título de ESCISION con desgravación impositiva, pero el inmueble en este caso no quedaría a nombre de los socios como personas físicas, sino de otra sociedad escisionaria en la que los socios que reciben el inmueble serían los únicos, mediante la separación de los grupos accionarios.- Aquí habría que contar con un balance general y especial de escisión, de fecha no mayor de 3 meses, acta de directorio de convocatoria, y acta de asamblea extraordinaria unánime que apruebe el balance y la escisión social.- Previamente habría que aumentar el capital por capitalización de las cuentas de “ajuste de capital” y “aportes irrevocables”, si existieran, y luego reducirlo por la escisión, se aprueba la reforma de la escindente, el estatuto de la escisionaria, y la nueva sede, el nuevo directorio, y la redistribución de las acciones de la escindente y escisionaria mediante la separación de los grupos accionarios.- No se escinde pasivo, y el activo que se escinde consiste únicamente en el inmueble a transferir.- Luego se publican avisos por 3 días en el Boletín Oficial de Capital Federal y en otro diario de gran circulación en el país, llamando a terceros a oponerse a la escisión.- Vencidos los plazos legales, se firma la escritura pública que protocoliza la asamblea y en la misma escritura se puede formalizar también la transferencia de dominio a título de adjudicación por la escisión social.- De dicha escritura pública se sacan tres primeros testimonios o primeras copias: Una como reforma de estatuto de la escindente y otra como estatuto de la escisionaria, y se inscriben simultáneamente en el Registro de Comercio, y la tercera como título o transferencia de dominio se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

 

La normativa impositiva aplicable a esta transferencia a título de escisión social sería la siguiente: Impuesto de sellos de Capital Federal: A partir de Enero del 2009, por modificación del Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, están EXENTAS las transferencias de dominio por reorganización (escisión y fusión) .- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: Están EXENTAS las transferencias de dominio por reorganización (escisión y fusión).- Impuesto a las Ganancias: Está EXENTO, en la medida que se cumplan con los requisitos de permanencia del 80 % del capital social en cabeza de los mismos socios, y el mantenimiento en conjunto de la misma o mismas actividades, ambos requisitos por un plazo mínimo de 2 años contados desde la reorganización.- Tener también en cuenta la Res. Gral. 2245/80 de la DGI que indica la información periódica del proceso reorganizacional a la Afip; hoy reemplazada por la Res. Gral. Afip 2468/2008.- Si la transferencia es por valor mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes).- Si la transferencia es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de la UIF, la parte que recibe el inmueble deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Tener en cuenta que en este caso, no hay pago en dinero, ya que la sociedad escisionaria recibe el inmueble sin contraprestación, a título de escisión social.- Si la transferencia es por valor mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).-

 

 

 

 

 

 

4) TRANSFERENCIA DEL DOMINIO “FIDUCIARIO” DE INMUEBLES:

 

 

En virtud del auge constructivo de los últimos años, y conforme lo permitido por la Ley 24.441 de Fideicomisos, muchos emprendimientos de constitución de sociedades se hacen con el fin de que la sociedad asuma el rol de “fiduciaria” de un inmueble, transfiriéndole un “fiduciante” a la misma el dominio “fiduciario” de un terreno, y con la manda de construir un complejo edilicio, afectarlo a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, y luego transferir el dominio pleno de las unidades funcionales y complementarias construidas a los “fiduciantes-beneficiarios”, beneficiarios, terceros compradores, y el remanente a quien sea “fideicomisario”.-

 

Al respecto, recién en el año 2005 la AFIP ha emitido Resoluciones particulares que aclaran la posición de dicho organismo, considerando las transferencias de dominio fiduciario de estos emprendimientos constructivos de "FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION" como evidentemente “onerosas”, siendo las más importantes la Res. (dat) 55 del 2005, con respecto al Impuesto a la Transferencia de inmuebles, que grava la transmisión del fiduciante al fideicomiso con el 1,5 % sobre el precio de transferencia; y las (dat) 16 y 18 del 2006, con respecto al Impuesto a las Ganancias, gravando la transmisión de las unidades funcionales y complementarias construidas, del fideicomiso a los fiduciantes-beneficiarios, a los beneficiarios, a los terceros compradores, y a los fideicomisarios, con el 3 % del precio de transferencia.- IMPORTANTE: Si la transferencia es a los fiduciantes-beneficiarios, se podría evitar la retención del 3% de Impuesto a las Ganancias (consultarnos sobre la normativa impositiva específica que lo permitiría).-

 

Con respecto al Impuesto de Sellos de Capital Federal, se encuentra EXENTA únicamente la transferencia del fiduciante a la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso, pero grava con el 3,6 %, la transferencia de la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso, de las unidades ya construidas a los fiduciantes-beneficiarios, a los beneficiarios, a los terceros compradores, y a los fideicomisarios; y con respecto al Impuesto de Sellos de Provincia de Buenos Aires, se encuentra EXENTA únicamente la transferencia del fiduciante a la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso (asimilándolo al aporte a una sociedad), pero grava con el 3,6 %, la transferencia de la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso, de las unidades ya construidas a los fiduciantes-beneficiarios, a los beneficiarios, a los terceros compradores, y a los fideicomisarios.- Si la transferencia es por valor mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble), (Res. Gral. Afip 2371/07 y 2439/08).-

 

IMPORTANTE: Tener especialmente en cuenta al terminar la construcción, que si una persona física “fiduciante-beneficiario”, antes de recibir la posesión por parte del fideicomiso, cede en forma onerosa a un tercero (comprador definitivo), los derechos que tuviere sobre una (1) unidad del emprendimiento, por no tener ni entregar la posesión, tributa sellos del 1,2 % en Provincia de Buenos Aires, tributa sellos del 1 % en Capital Federal, (según donde esté ubicado el emprendimiento inmobiliario), y no tributa Impuesto a la Transferencia de Inmuebles; pero si la misma persona física realiza dicha operativa en varias oportunidades, de acuerdo a dictámenes de la Afip desde el año 2008, por existir ya “habitualidad”, dicha persona física debería tributar  Impuesto a las Ganancias (3 % del precio de la cesión como pago a cuenta, y posteriormente una escala progresiva que llega hasta el 35 % de la ganancia).-

 

 

Por último, si la transferencia de dominio fiduciario no fuera para un emprendimiento constructivo, sino con motivo de un simple “FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION” en el que se transmite un inmueble ya construido para su sola administración y eventual explotación, y al finalizar el fideicomiso se le transfiere nuevamente sin modificaciones edilicias al mismo fiduciante-beneficiario, en la medida que se establezca en forma expresa en la escritura pública que dicha transferencia es “gratuita”, la referida transferencia de dominio se encontraría EXENTA con respecto al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, al Impuesto a las Ganancias, al Impuesto de Sellos de Provincia de Buenos Aires, y también recientemente por cambio del criterio, al Impuesto de Sellos de Capital Federal.-

 

 

 

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